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你的房租涨了吗?个税新政或将搅动租房市场?看看专家咋说!

行业动态   来源:搜才官网   日期:2019-01-09 17:00:00

2019年,最牵动人心的莫过于个税新政了

新政背后,一场欢声雀跃悄然在租房群体里蔓延

直到他们收到了房东这样的“狠话”——

“我们合同要么你把税垫上,要么解除合同我赔你钱。”

租房族高兴了不到半天的心情,拍上了冬日冷冷的冰雨。

 

【分享两个案例】

快乐沃克君同事的朋友小星,1996年,北漂插画师,独生,未婚,没有子女,没有房产,她在东五环整租的一间一室户,每月租金4650。在这次的新个税法中,她只符合“住房租金”一项专项附加扣除的要求。

 

在准备填写个税附加抵扣表格时,询问中介的房屋管家关于房主的身份证号等详细信息,对方表示,暂时不能提供,时间推移了68小时,她收到了来自中介XXX的微信通知:


目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。”

 

这条微信,让小星措手不及,“当时特别震惊,我只是想按照正常流程,填写一个住房租金信息,为什么每年就突然要多交两万块钱的房租?”

 

在深圳工作近三年的小C,她和男朋友租住在一套45平米的一居室公寓,每月租金3900元,新政出台,小C第一时间与房东联系,房东的态度很明确:你们可以根据流程申请,但多缴纳的税款需要加在房租里,当然,也可以先看看申请抵扣是否合算,如果合算,那她就配合申报。

 

本来可以抵扣的个税福利政策,为什么变成了涨租的渠道呢?

明明是喜大普奔的事儿,却引发了房东们害怕被征税的恐慌。

 

博弈:房东VS租客

 

最近十几年的租房市场,个人房屋出租存在大量没有官方登记租赁关系,没有备案缴税的现象。然而,登记规定是一直存在的,个人出租房屋在税务机关是要征收税款的。

 

具体:个人出租住房可按5%综合征收率计征税款,也就是说按照租金5000元计算,房东需要缴纳税款为5000*5%=250元。个人出租非住房,月租金在31500元(含)以下征收7%的税,月租金在31500元以上的为12%。

 

在有法可依的情况下,一旦租客将房东的信息提交,那么国家通过住房租金抵扣个税这一途径,就掌握了所有房东(租房机构)的租金收入情况。该交的房租税,也逃不掉。

 

所谓羊毛出在羊身上,房东势必会将税负转嫁给租客。

 

于是大概率出现这种情况:

 

一开始租户想申报,房东就要纳税,房东要将税额通过房租转嫁给租户。一时间,原本省钱的政策,变成了房租上涨的助推器。由此结果趋向于保持现状,不申报,不涨价。

 

然而,有的房东无法阻止租户申报,就借机涨租;租户就必然申报,最后房租涨了,租客的成本也增加了。

 

结局就是相互伤害。

 

“租户申请房租专项扣除,房东表示拒绝将房屋出租给租户,或是涨房租以作为房东交税的补偿,双方在这样一种矛盾和冲突下,会有风险问题。”某专业人士称,这里风险是说对于承租方而言会增加租金的问题,对于出租方会增加出租的成本,更会涉及违反税法追究法律责任的风险,在双方都有风险的情况下,对整个出租市场都会有很大的影响。

 

【财税专家:尚需两年左右过渡性安排】

 

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,对于个人出租住房征税来说是有难度的:

第一,个人出租住房覆盖面很广,很多人都出租住房,而且涉及到直接向自然人征税,需要自己进行申报,没有单位扣缴义务人,突破了我国现行税收征管不直接向自然人征税的体制;

第二,税收机关征管能力不够,再加上在经济下行之前我国长期经济高速发展,税收收入增长较快,税收机关很容易完成收入任务,对于难征的部分就忽略了。

“正因如此,就出现了租赁市场没有纳税的习惯。”

 

他还表示,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

 

多位税务局人士也表示,目前要核实租房信息难度很大,住房租赁的具体信息,如房屋面积、房东拥有几套房产以及房东与租客间的账目往来情况都不掌握,以此作为征税的税源有相当大的难度。“现在市场上,很多个人之间签订的合同也不够规范。我们连房东的银行信息都掌握不到,更谈不上征税了。”

 

也就是说,目前不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。目前税务部门很难掌握住房租赁的具体信息,以此作为征税的税源有相当大的难度。

 

就此看来,房东和租户们都大可不必恐慌,顺其自然等待相应政策出台即可。

 

【未来还要进一步改革优化税制,尽快出解决方案】

 

对于很多租客和房东来说都没有想到,这项房租专项抵扣福利会引发这样的问题。因为,本来的目的是为了减少租客的个税压力,但由于当前租赁市场上存在的一些问题,导致这一政策的实施有点困难。

 

根据《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定:“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”但长久以来,租房市场中普遍存在房东出租房屋不缴税,这是因为税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,导致地方征税部门很少针对个人出租住房严格征税。

 

由此也造成了当需要提供房东的详细信息时很多人有点慌。“让我提供信息,那我就给你涨房租”“不管你同不同意,反正我有租房合同,上面有详细信息,直接就申报了”这是当前很多房东和房客存在两种极端现象。

 

虽然税务局已表示,“目前并没有收到加强房租收入征管的通知”,但是,快乐沃克君认为,此事应引起有关部门的重视,并且应尽快拿出解决方案。虽然现在不太可能出台具体的政策,但是可以通过房租优惠或是减免的短期政策来解决当前的问题,对于已经发生的事情,模糊处理或是不回应都不是解决之策。

 

让我们不慌不忙

一起期待最新政策的公布吧

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